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多亏楼市静淡,让我们看穿买房本质

2019-03-13 来源:36氪  浏览:    关键词:购房

都说楼市混沌,看不清楚未来走势如何。

可是当我聊多了买房人之后,我发现有一个问题,比看清楼市更难。

就是想明白自己为什么要买房。

我最近坐阵魔都财观各个微信群,集中回答问题。

有意思的是,很多人的问题都是这样开头的:“观观老师,我想在XX城市买房,是自住加投资需求,你看怎么操作比较好呢”。

听到这样的问题,我的第一反应是,自住 投资,你咋不上天呢。

然后是压下内心波澜,慢慢引导和梳理。

盘点我过去买过的房子,从来没有既适合自住,又能投资赚钱的房子。

理由很简单,适合自住的房子,周边配套、小区品质都很棒。

这样一切都好的房子,价格不会便宜,更重要的是因为成熟,发展空间不大,所以不会涨得快。

而适合投资的房子,因为要博收益,往往都是荒郊野岭的郊区。

我曾经住在上海北中环外,当时是廖无人烟的地方,随着城市边界不断扩张,在它被并入主城区的一刹那,房价变得非常漂亮。

但是回想当时,真心不方便,买个东西都要跑老远。

我不一定知道怎么买到满意的房子,但我一定知道怎么买到不满意的房子,那就是买房的时候想法太多,在自住和投资之间左右摇摆。

我们再来看下市场上大家会买的两种房子:新房和二手房。

可以简单一句话概括他们各自对应的需求,自住的主要是买新房,投资的更偏爱二手房。

回归到买房人的本源需求,如果你是追求居住体验的消费需求,那你的目标就应该是无穷无尽的舒适感。

最近几年市场给我的感觉是,新房舒适度,的确是秒杀市场上大部分二手房的。

房企产品迭代速度越来越快,特别是2015年以后的新房,小区配套、户型品质、装修格调都弄得逼格很高。

很多小区走进去,泳池、会所、人车分流,做得比五星级酒店还豪奢。

自住的就应该买这种,因为投资赚不赚钱是不知道的,而你住得舒不舒服,一定是知道的。

牺牲自住舒适的确定性,来博投资的不确定性,对大部分新手来说,不是一个好想法。

但是如果你是纯投资打法,应该是去二手淘折扣笋盘。

我们自己买投资房是找四个房东同时砍价,直到杀到市场价9折到85折才会入手。

这样买到的二手房,多少会带一些瑕疵,比如周边配套弱,比如房子看上去老旧,反正产品力是不能和新房比的。

但是没关系,因为我们不care自住,买入就赚了10个点,叠加杠杆之后收益更大。

如果运气好碰到一轮牛市的话,收益比新房高多了。

聊房子的品类大家都能理解,但是不太会有人思考我们买房人自己这个群体的划分。

我们先来看一张买房人分层的结构图,来自于真叫卢俊。

去掉最底层的低购买力无效需求之外,剩下的要买房子的人群区隔度依然很大,刚需、改善、炒房客、高净值人士。

不知道大家有没有想过,这张图的纵轴是以什么来区分的,也就是说划分买房人圈层的维度是什么。

市面上普遍的区分方法是按照房子的多少来分:刚需小白一般是首套上车,投资改善往往是第2到6套,再到了6套以上就是资深炒房客了,高净值客户虽然也有很多房子,但他们的主战场已经不仅是房子,还有更多赚钱的通道。

这样的分法不会犯大错,房子买多了一般都经验丰富,很有可能是高阶的买房人。

但是我觉得多少还是有些不精确,我也见过有很多套房子的朋友,还在用初级的方法在买房。

其实在我看来,划分买房人能力圈层的是他们买房时物化房子的程度。

越是初级的买房人,越是把房子当做一个家。

因为房子对他来说的确是个家,他会用自住的眼光来挑选房子,极度依赖自己的喜好,忽略最重要的接盘侠的感受。

越到中后期的买房人,越是把房子当做一个物件,本质上看它和理财产品没什么两样。

事实上,在房圈大咖们内部,是把房子说成单子的。

比方说,欧神经常会说某年做了一张单子,现在收益率如何如何。

暗含的意思是,买房子就是一单单的生意。

弄明白这一点非常重要。

每个买房人都应该对照着上面那张图看看自己所处的阶段。

因为不同阶段,关注的点是完全不同的。

如果你是刚需和改善的话,你就应该关注房子本身的产品力和上班通勤的便利,记住你的初心,就是要住进漂亮房子里。

那些投资属性你不用关心,事实上你关心了也没用,没有三五套房的积淀,弄明白了也搞不定。

如果你是投资的话,那就只要考虑涨幅、流动性、杠杆就行了。

到了这个阶段,没有不能买的房子,只有不能买的价格。

赚钱是第一位的。

给大家透露一个秘密,遇到了真正的大牛市,大部分城市板块的房子涨幅是差不多的。

比如这一轮,全国房价都是翻倍的。

所以不管是刚需改善还是投资,大家买的房子都是涨幅可期。

刚需改善不要担心房子不会涨,该有的都会有。

只不过投资的朋友更会倒腾杠杆和找折扣房子,优化出更多利润,这都是花了一些功夫得到的额外收益,更像是一种资源变现,没什么好羡慕的。

举个金融的例子,大家就能理解了。

金融市场里对交易是区分为场内和场外两种的。

比如炒股就是标准的场内交易,大家在上交所深交所里集中买卖,想买的人就把买入价挂上去,只要价格合适自动就交易了,几分钟轻轻松松。

而很多金融衍生品都是场外成交的,就是没有一个地点集合所有人。

买家需要找个经纪人,在无数的金融机构间反复沟通,撮合交易,有的时候谈上个把月都有可能的。

这两种方式让我想到了刚需改善买一手房和投资客买二手房。

一手房有点像场内交易,你锁定了一个标的,跑到售楼处,集中出价就能买到了。

而买二手房就是场外交易,你先要找个中介去帮你找房子,不一样的房东调性不同,要谈好多个。

很多人以为场内交易好,省心省力,这个的确没有错,场内交易你不用考虑对手问题,只要把钱交了就行。

但就是因为你做的是标准交易化,你只出了钱,当中的风控,谈判,撮合你都没花心思,这意味着你规避了风险和麻烦的同时,也放弃了大量的利益,比如深度折扣和杠杆。

买一手房的刚需改善拿到的就是标准化之后的利润,大概是所在城市大盘的平均涨幅。

而二手房交易是典型的非标交易。

投资客从看房开始,每一个环节,都在找盈利空间。

选筹得到10个点,砍价上得到10个点,融资上放大10个点,这样叠加起来最后的利益可能惊人。

这当中也需要各路资源支持,比如自己搭建御用中介体系、找到信贷顾问或者找管家公司。

对这些内容有兴趣的可以关注下文章末尾的买房学堂栏目。

买二手房的投资客之所以能得到超额的收益,全靠自己的心力投入和资源变现。

从来没有躺赢的事情。

搞明白自己的诉求之后,最后我们来聊聊当下该做些什么。

根据这段时间我们对市场的观察,大格局上呢,市场的底部的确是在慢慢构筑。

细化到微观层面,我遍历了各个城市的新房和二手房的比价,发现大部分新房的定价还是合理的,新房就在周围次新二手房价格的基础上,再加10个点来卖。

考虑到新房更新的房龄,更强的产品力,特别是暗含着一个处房权,我们认为今年新房的性价比是过去几年以来最高的。

而再看二手房,因为周边新房开出的都是良心价,二手房的价格直接被压制,所以房东们报价是有上限的。

总体较低的价格上,还会有不少有诚意卖的愿意进一步让价,这就是那些投资朋友的机会。

投资界一直有一种说法是,底部往往伴随着的是跌出带血的筹码,那现在这些就是了。

所以如果要我给建议的话,那就是:1、不要在本该买房的日子,选择安逸租房。

2、自住的朋友一定要把握住今年市场静淡的机会,薅一把新房的羊毛。

3、资金富裕的朋友,胆子可以大一些。

在房产上,只要扛得住现金流,我从没看过抄底亏钱的。

4、你不知道怎么办的时候 ,就去看房,新房二手房交叉着看,看多了就会明白自己要什么。

之前看到一句话,我非常喜欢,用来做结尾正合适。

不要浪费任何一个经济退潮的机会,它能告诉我们什么才是真正重要的东西,而那些没那么重要的东西则会被自行淘汰。

感谢静淡市,让真正想买房的人从容地留在这个舞台上。

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