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社科院专家杨志勇:房地产税的不可承受之重

2018-08-10 来源:澎湃新闻  浏览:    关键词:
摘要:中国的税|房地产税的不可承受之重杨志勇/中国社会科学院财经战略研究院 中小城市的工资水平无法抵挡房产税的冲击,三四线城市房价可能率先跳水。一提开征房地产税,不少人的第一反应是,国有土地使用权转让金收入(土地出让金)还要吗?有土地出让金,再征房地产税就是重复征税。常见到的解释是,土地出让金收入是产权收入(租金收入),和税收不一样;前者体现财产所有者的身份,后者体现的是政权所有者身份。这样的解释乍看确实没有问题。在规范国家和国有企业分配关系中,税利分流的探索就是这样的。政府靠政权获得税收收入,靠国有产权获得利

中国的税|房地产税的不可承受之重杨志勇/中国社会科学院财经战略研究院 中小城市的工资水平无法抵挡房产税的冲击,三四线城市房价可能率先跳水。

一提开征房地产税,不少人的第一反应是,国有土地使用权转让金收入(土地出让金)还要吗?有土地出让金,再征房地产税就是重复征税。

常见到的解释是,土地出让金收入是产权收入(租金收入),和税收不一样;前者体现财产所有者的身份,后者体现的是政权所有者身份。

这样的解释乍看确实没有问题。

在规范国家和国有企业分配关系中,税利分流的探索就是这样的。

政府靠政权获得税收收入,靠国有产权获得利润收入。

桥归桥,路归路,看似很清楚,但问题并非如此简单。

奥妙何在?政府不同形式的收入,怎么不能并存?房地产税确实不能替代土地出让金。

谁不想要黄金宝地?税收不能决定这样的宝地归谁持有归谁占用。

土地出让金却可以做到。

土地市场交易中,出价高者得。

房地产税开征从理论上看没有太大问题。

住房的土地使用权仅有70年,持有者未拥有完全的土地产权,是反对者经常给出的反对理由。

土地都不完全属于我,怎么能对我征税?这么说不是没有道理。

土地所有权真得那么重要?所谓的完全产权是不可或缺的吗?都说这永远属于你的,就真得永远属于你的吗?肉身(寿命)的时限决定了,即使是所谓的完全土地所有权配置,又有几个人可以占有它150年?全国不少城市有些民国时期的老别墅,当年可是完全的私产,但是,不要说150年,别墅主人真正完全拥有别墅的时间又有几位超过30年?兵荒马乱,政局不稳,断不能与时下稳定的政治环境相提并论,但历史还是给我们以启示,不要在乎天长地久。

事实上,现在的私人住房即使土地使用满70年,也不太可能面临被征收或被要求补交土地出让金的结局。

现代国家的公共政策不可能不考虑公众的利益。

有70年产权住房的人越来越多,这就是推动土地使用权永久化的力量。

永久化也是有逻辑可循的。

为了70年的产权,业主所付出的代价常常不低于那些发达国家购买全产权住房。

想想看,不少人的住房只是高楼大厦中的一小格(公寓),而这一小格的支出,在不少发达国家可能都可以换一处地段尚可有天有地的住房。

这样,70年到期之后,政府再要求业主补缴土地出让金是不合适的。

土地使用权期限的所谓“70年”,在实际操作中从来不是一个确指的年数,否则就很难理解折旧计提差不多的老商品房(缴过土地出让金)价格不会因为所余年数不多就贬值,且这样的住房往往因地段好还能卖出比许多新房更高的价格。

现实中,几乎没人相信70年之后住房会被收走。

恒产带来恒心。

如果能对物权法作进一步修改,明确70年满之后自动免费续期,那么效果肯定会更好。

有人甚至愿意以缴纳房地产税来换取住房产权个人完全所有的确定性,这种税收换产权的思路,说明的是住房持有者的焦虑心理。

中国当前的高房价与土地出让金关系密切,地价推高房价。

土地出让金是住房持有者负担重的主要因素。

在此基础之上开征房地产税,难免引发税负能否承受的质疑。

房地产税负担不能只考虑房地产税自身,同时需要考虑落在住房之上的各种税费基金负担。

房地产税税率不可能太高,一年征税不会“太多”(可能“就几万元”,也许就“几千元”),不必担心税负,持这种看法者对房地产已有的各种税费基金负担考虑不周全。

房价相对于收入已经太高,即使很低的税率,对于住房持有者来说,也是不小的负担。

在当前情况下,房地产税税率不要说3%,就是1%,都会有税收征管难题,或许0.1%及以下可能是选择项。

但是,这样的选择,所对应的房地产税税额可能还会比物业费高,收起来难度恐怕还不小。

房地产税征管的问题不在技术上。

世界上许多国家和地区的实践可以借鉴。

问题在有多少家庭交不起房地产税或不情愿交房地产税?福利分房让不少没有拥有商品房购买力的人拥有了商品房,这就是国情。

这个群体的收入水平本来就不能承受商品房的高价。

随着房价的多次快速上涨,这个群体中的多数,重新购置这样的商品房几无可能。

早期购买商品房的群体中,相当一部分一辈子最伟大的投资是买房,从此他们的工资收入基本上原地踏步,或略有上涨,但根本不足以重购商品房。

这样的群体几乎属于“我很愿意纳税,但我没有能力”的群体。

假设房地产税开征之后,交不起税就不交,那么这意味着房地产税开征最大的理由——带来足够的财政收入为地方公共服务融资不仅不能实现,反而令事态恶化,带来更多社会不公问题,同时也损害政府的公信力。

如果最终选择的征收方案如为数不少的人所建议的那样,第一套房甚至第二套房也免征,虽简便易行,但问题解决了吗?建议者的大城市甚至是特大城市的思维,挤压了想象空间。

居住在大城市的许多人没有想到中小城市的一些人持有的住房数量更多(总价和大城市当然没法比),他们的第一套甚至第二套住房扣除之后,余下的房产该如何纳税仍是个大问题。

中小城市的工资水平相对较低,没有现金流的住房持有者,如何能应对房地产税开征的冲击呢?卖房!三四线城市房价可能率先跳水!后续连锁反应不能不多考虑。

房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税是五种只对房地产征收的税,2012年以来基本上都占全国税收收入的10%以上。

这样的比例和其他发达国家横向比较已经不低。

如果再考虑到增值税(营改增之前是营业税,通常的说法是三分之一以上来自于房地产)和企业所得税,那么来自房地产的各种税收收入占全部税收收入之比已相当高。

这些税虽然不是对住房持有者征收的,但是长期以来住房市场的短缺导致卖方将相当部分的税负转嫁给住房持有者。

负担已经很重的住房持有者,究竟还有多大空间承受新税负,值得深思。

房地产税,对不少人来说,这可能是不可承受之重。

有人认为开征房地产税不利于业主,而有利于租客。

实际上,只要住房市场是卖方市场,那么租客将不得不成为房地产税的实际承担者。

南辕北辙的政策效果需要警惕。

如果房地产税筹集财政收入的目标不太容易实现,且开征可能带来其他经济和社会风险,那么这个时候肯定不是开征的好时机!(本篇为澎湃新闻财经频道独家专栏“中国的税”系列之七。

作者杨志勇系中国社会科学院财经战略研究院研究员。

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